你的房子，可能一开始就买错了！

2020年注定是不平凡的一年。

2020年对于打工人而言，并没那么容易。本以为今年初的疫情使得整个行业大环境下行，已经是打工人的低谷，没曾想临近年末，破碎一地的“蛋壳”，又带来一次暴击。

赶到异乡打拼的人们，所想要的不过是在城市中获得一席之地。却不曾想，在2020年这个复杂的环境下，辛苦打拼来的钱都被紧紧套牢。重压之下的他们该何去何从？

当期我们将邀请幸福里签约专家团@驻家金陵，来聊一聊2020年的楼市困惑。

核心观点1:

有实力的自己整租，或者整租再分租

2020年已经接近尾声，但对于那些租了蛋壳房子的年轻人而言，这个冬天并不好过。

在#今天蛋壳公寓还我钱了吗#的话题下，基本上每天都有受平台暴雷影响的网友在此讨论，更是有人连续32天打卡表达着自己的苦闷。

据统计，目前中国房屋租赁人数已超2亿人，而这一数字还在逐年增长。在如此庞大的租房市场下，却不断暴露出诸多问题，蛋壳的暴雷只是其中之一。

那么，在租房的时候，我们要多注意哪些问题，使得自己能尽可能避免受到伤害呢？

个人对于租房的理解，安全，方便，价格合适即可。安全是为了，这样可以确保我们在这套房子里能够相对长得稳定是生活，给我们在工作之余节约更多的属于自己的时间，用于参与社会活动和提升自己。

住宅本身的居住环境是可以按照自己的生活习惯，进行打造的，杂乱无章的住宅也可以经过个人的仔细布置收拾做到干净整洁，这样的视频内容，在字节跳动的抖音上有很多，有感兴趣的朋友，大可以去参考。我们在租房的选择上不必过分看重房屋装修，以往几年兴起的租房机构，无不是利用年轻人不了解出租房屋情况的特点，对老房进行翻新，用看起来不错，实际上并不怎样的装修质量，去吸引年轻人入住换取被人为抬高的高价租金。

假如，预算不足，必须要合租，那么可以考虑，在经济条件允许的情况下，可以考虑自己先整租，在分租的模式，可以将合租风险控制在自己的手中。

核心观点2：

买教育地产先看政策，刚需不适合买公寓

讲完了租房市场，再来聊聊大家关注的买房市场。相对性于一般的商品房，有附加价值的住宅可能更值得大家关注，比如教育地产、公寓房等等，那么在购买这些房子的时候，又有哪些问题需要注意呢？

2020年年中，北京西城区推行多校划片政策，不少家长纠结学位房未来是否值得买，其实教育地产的购房成本非常高，能力有限的家庭购买要慎重，目前我国家庭平均文化程度越来越高，对于子女教育的重视程度也越来越高，举几代之力购进教育地产，已经是大城市不少小康乃至中产家庭的一件大事，但在大部分人眼中，这些房子本身就算有再好的地段，排除学区原因，其售价早已远超其本来价值，所以一旦有关于学区划分的调整，无疑让人惊出一身冷汗，因为很有可能昨天还价值千万的房子，今天就缩水好几倍。

教育地产的存在总得来说是有他客观存在的道理，就算日后教育资源再平均，学校还是有一个良莠差距的，即使今天的学区划分政策彻底改变，也会根据新的概念在民间衍生出新的教育地产来。假如是我，我不买，因为我没孩子，对于家长来说，假如孩子离学龄还早，可以观望一下。必须要买得，只能建议多密切关注政策进展，了解政策细则方向，有的放矢的出手。

各地调控之下，屡屡出现商住房降价被套的新闻，那么，商住房还能不能买，假如手上持有商住公寓，是该卖掉还是继续持有？

实际上，无论调控不调控，有关于商住房，商住公寓，你咨询不同的人，总会有不同的答案，中介，房屋销售，肯定会跟你说能买，恰烂钱的专家自媒体人也会跟你说能买，核心观点理由是，总价低，单价相较周边商品房低，周边已经或正在发展成为一个优质的商圈，升值价值大，且政策在调整，可以享受和住宅同样的如落户，学区等。而那些正在开始做自媒体，短视频，要吸引流量的人，或是某些对于房地产有比较深理解的人，会告诉你不能买，核心观点理由是，产权年限短，住房成本高，过去的经验难上涨，出售时有高额的税费。

他们说的到底听谁的呢？实际上说的都是有道理，公寓这些年来开发的实在是有点多了，相信每个人都接过臻装公寓的推销电话，当你在疑惑这样的房子谁会买的时候，它早就卖得飞起，很多条件好的客户，一买就是几套甚至几十套，WHY？当真是，优点多余缺点，也不尽然，在目前我国现行的房产政策下，住宅房已无法进行多套投资，因此很多手上有资金的人，在第一选择房产作为投资项目的前提下，会退而求其次选择公寓。

但，我们要见到一个前提，是他们手上有资金，房产作为投资的，这些公寓，大部分在售出时就有酒店等机构在售楼处接洽签下长约，对于这些买房人来说，就像是买了一个理财而已，加上后期多多少少房价会有升值，这样的投资自然是稳赚不赔的，而如果咱们是一个没房子的普通买房人，想买套公寓做首套房，那就大可不必了，因为他根本不适合居住。

因此，综上，能不能买，因人而异。对于能不能持有，还是一样的，投资买房人，没有资金压力，大可以继续持有，拿到中介去卖，花的时间精力，都不如去做抵押贷款。而那些一套公寓就是自己资产全部的普通买房人，赶快想想点子卖掉买住宅吧！

那 ，刚需到底什么时候买房合适？2021年适合刚需买房吗？

整体来看，虽然2020年楼市一直处于“动荡期”，但随着疫情的稳定，以及国家各种调控政策的相继出台。对于2021年春节后的“小阳春”，我认为还是值得期待的，也是一个适合买房的时机。

首先我们要明晰一个概念，什么是小阳春？

小阳春每年都是有，有的地方也叫金三银四，大部分指3、4月份，房地产市场的成交量会很高。

2020年，由于受疫情影响，小阳春没在3、4月份出现，但是实际上，在疫情稳定后，之后的月份，基本上房地产市场特别是新房市场并不差，也可以视作所谓的小阳春，毕竟之前基本也没有成交嘛。

为何总是在这两个月份集中，出现购房需求呢？这是有客观原因的，比如，过年期间全家讨论把买房的事谈妥了，春节后决定看房，到34月份基本就落定了，某些地方5-8-月份是学校学籍核算期，很多家庭也会在这个时候买房子。这些需求，多数可以视作是刚性需求，所谓刚性需求大概率可以理解为，无论市场有多么不好，该买还是得买的一类人，所以2021年，小阳春依旧会存在，只不过，火不火热还是得看，届时的各方面政策。比如，2019年，很多地方因为银行暗调利率的关系，让小阳春显得很火热。

刚需买房人，假如明年有买房需求，可以在此期间去看房购房，2020年度总体开发商房屋销售情况不理想，但是即便如此，年底开发商并没有太多的优惠，甚至某些热门楼盘还会出现，供不应求的局面，本质因为，很多楼盘在限价的状态，明年开春也不会有太大的变化，加上目前大中城市一二手倒挂严重，有真实需求的购房人，不可能盲目等优惠，总归买得不会有卖得精明。唯一的优势是，很多开发商会选择小阳春开盘，你有很多选择，并且不会跟以前那样一房难求，可以好好挑一挑，买一个安心的家。

同时伴随着各地2021年"旧改"计划已出台，老房子的价值也会逐步升高，刚需买房的用户，尤其是在一二线城市的刚需，可以考虑一下老房子。

因为老房子的价值，并不完全在于拆迁，大部分城市都呈现扩张态势，老房子虽老，但是其优秀的地理位置，周边毗邻各种核心商圈，是很多新房暂时难以取代的，有便捷的交通和不错的地理位置，让它出租起来能够租到不错的价格，且老房子户型较小，总价相对低的特点，依旧会是很多刚需买房人的权宜之选，也因为有不错的租售比，并不是不能做投资，加上现在大力推进的旧改，很多老房换新颜，也一定程度上提升了它们的价值。

除此之外，很重要一点，很多老房子也包含教育地产的属性，在目前入学政策没有太大调整的情况下，教育地产依旧是存量房市场上顶尖的存在，而那些不属于顶尖学区的老房子，本身学区也因为办学时间长，等原因，大概率也会拥有一个相对不错的学区。