重磅！东二环全线贯通！？环线时代，乌鲁木齐外环沿线房产，是否会更值钱？

最近，东二环的主线修建，也步入了尾声。很多朋友也在关注：东二环的修建与开通对于乌鲁木齐的城市发展会有什么影响？

其实不止是东二环。城市在不断的发展，交通路网也更加完善与发达。交通路网与房产价值之间，是否有直接的关系？会带来什么影响？今天，我们就来一起聊聊这个问题。

乌鲁木齐的“环线”情况如何？

乌鲁木齐，实际上是一个对于“环线”并不敏感的城市。

但实际上，在很多发展成熟度较高的城市内，环线价值已经深入人心。曾经岳云鹏那句“啊~五环~~”，让北京的环线成为了家喻户晓的名词，而上海内环线内更是有着“巴黎中的小巴黎”之称。

似乎城市之间，越是靠近城市中心的环，价值越高。

这背后，也隐藏着重要的楼市发展逻辑：

大多数的城市的发展都是一个由中心向外部发展的过程，最早发展的区域，在商业、人气、教育等多方面都有沉淀优势。地段价值也往往最高。然后随着城市扩张，通过道路交通形成环线逐步往外扩散，在楼市的地段理论中，环线是分析一个城市价值的重要基础。

说到环线，大家第一个反应应该就是外环路。

外环路是乌鲁木齐的第一条城市环路，全场31.3公里，由东环高架路、西环高架路、南环高架路、北环高架路共同构成。

（外环路范围）

外环路连通了部分高铁片区、新市区小西沟以南片区、水磨沟区西南区域、天山区的西北区域和沙依巴克区的东北区域。

这也是目前乌鲁木齐最为主流的交通主干道之一，我们从地图上也能看出，友好商圈、军区总医院、小西沟、红山公园、国际大巴扎、乌鲁木齐市人民政府、时代广场等乌鲁木齐非常重要的商圈、医疗资源、市政配套及文化名胜景点等都在这一范围内。

（时代广场 图源：视觉中国）

但是从发展角度来看，目前外环路范围内的发展已经趋于饱和。城市的发展骨架也在不断延展之中，所以这时候向外扩张是发展需要，二环亦是应运而生。

乌鲁木齐东二环的贯穿乌鲁木齐米东区、水磨沟区、天山区、沙依巴克区等多个区域，全长约40多公里，全线为双向八车道，且设计时速为80KM/h，目前工程主线已经全线贯通。

（东二环范围）

在今年的7月份，乌鲁木齐3条环形道路正式命名为一环路、二环路、三环路。这也预示着，乌鲁木齐的发展正式进入了环线时代。

这里我们可以来看一组数据：

其实从这张表中我们可以发现一个特别明显的规律，对于北京和上海这两个特大型城市，他们的内环-中环-外环之间的差距都不太大，但是对于广州、成都这样发展版图还没有完全扩张的城市，内环线的长度都在30公里左右，外环线在200公里左右。

乌鲁木齐内环路长度其实与这些省会城市持平，但是二环路和三环路之间的差距比较大，其原因亦很明显：城市的版图与发展密度还没有那么高。

但是如果我们把其他一些省会城市拉出来比较，会发现城市内环、中环的长度差不多也是在这个数值之内浮动。也就是说：一般省会城市的核心区、发展区、极限区，差不多就被环线框出来了。

环线之内，房产价值为何坚挺？

综合各个城市的房地产市场来看，内环内一般都是房价天花板。北京三环内一套房，基本上不是老北京人就是新贵代表。上海内环内如果有一套房，哪怕是老破小，基本上也不用担心吃穿。

真正值钱的不是环内环外，而是这片土地之上的优质城市资源与生活便利度。

乌鲁木齐也不例外，目前，乌鲁木齐一环内的房价，始终都是最坚挺的存在，亦是高于乌鲁木齐新房均价的。

城市中心房价自然不必多说，基本上万元以下的毛坯房，还处于“过了这村没这店”的情况，而临近上下外环出入口的房子，也多了一些项目价值点，在买房时非常容易被高看一眼。

一方面，是由于地段价值。无论是外环沿线还是内部，基本上都具有四通八达的交通路网，因此无论是公共交通出行还是驾车出行都比较便利，且周边具有较高的城市成熟资源。

比如说友好商圈、德汇万达商圈、国际大巴扎商圈还有光明路商圈，近两年新涌现的美居商圈、铁路局商圈也在这一范围内。

另一方面，就是一环内的保值与发展性。我们在之前的文章中也说过：无论城市发展与扩张，城市中心的优质资源与价值在短时间之内都无法被取代。

一环内的优质教育资源、医疗资源和历史文化底蕴，并不是一朝一夕形成的，亦不是短时间之内能够被取代的。

因此我们可以发现，哪怕是经历了两次疫情后房地产市场的冰冻，但是具有地段价值的房产价格依然坚挺。

乌鲁木齐的“环线”价值如何？

但是只有一环内有保值空间么？

并非如此。

究其原因，亦与乌鲁木齐城市发展有关。一般来说城市发展分为两种：一种是单中心，市区围绕着一个市中心发展，比如上文中的北京、上海。另一种是多中心城市，市区存在多个中心，比如说深圳、重庆还有乌鲁木齐。

出现这样的情况，是基于城市的发展逻辑，一个城市一开始人口少，市中心仅仅只是一个小区域，但是随着人口不断增加，城市中心开始向外扩，但是由于地形阻隔，不得不多组团发展。这样一来，扩撒集中性提高，就容易形成副中心及组团。

在70年前，乌鲁木齐的城市占地面积也不过10.8公里，但是经历了大半个世纪的发展之后，形成了如今的规模。再伴随着城市骨架的延伸与“南控北扩，东延西进”的发展规划，城市环线的必要性就更加突出。

不少朋友应该知道，乌鲁木齐的城市路网规划为“三环十五射”，虽然放射性路网缩短了各店到达市中心的距离，便于人们出行，比较方便城市与郊区之间的交通联系，但是也很容易造成城市中心的交通拥堵现象。比如说周一早高峰时的西虹路、苏州路便是佐证。

这时候，环线的意义就显现出来了：环形道路网便于相邻端点之间的联系，能够有效避免了大量物流、人流在市中心拥堵的现象。这也是为什么高晚高峰时，河滩很容易堵车，但是外环相对较顺畅的原因。

另一方面，新区的发展，归根究底还是人口、商业等城市资源的汇聚。畅通的环线也能够让主城内与新区之间的资源相互流转与辐射。比如说近两年快速崛起的会展片区、高铁片区，都有外环路连接，交通路网便利了，城市资源才能够有效留存与聚集。

基于这样的逻辑，我们再看东二环所连通的泛会展片区、东大梁片区、跃进街片区、八道湾片区，更觉得意义非凡。

乌鲁木齐的环线未来何在？

最后，我们再回归房产价值。

其实，买房子跟着环线买是有道理的。

对于很多自驾上班的朋友来说，高架的便捷性是非常重要的：一路上没有红绿灯，也没有地面通行那么复杂的路况，所以离高架近的板块，有不可替代的价值作用。但是准确来说，是离高的上下口近。

否则，就算高架近在门口，还是要绕一大圈，除了多噪音和粉尘污染，基本上没什么好处。

一条外环路，一条东二环，从“环线角度”来考虑，乌鲁木齐未来的发展走向并不模糊。

一环以内的区域，很大程度上依然会长期看涨。老城区的价值与优势，短时间内不会替代，保值力充足。

如果看好，可以去看看周边有地铁、方便上下高架口的项目，再结合其他因素综合考量。如果需求匹配，不失为一个好的选择。

东二环以内的项目，可能在溢价空间上的优势比较明显。

毕竟交通路网的贯通，对于地段的发展具有很强的助力作用。目前乌鲁木齐东二环沿途的板块，也都是近两年和未来几年乌鲁木齐城市发展的重点，其中有不少项目周边也有大型城市综合体或者高人口聚集力项目，未来伴随区域板块的发展，在公共交通路网上也会不断完善。

再加上目前这一块的价值还处于洼地，刚需或者有投资打算的朋友，可以考虑，但是一定要看准了再买。

最后，“环线理论”只是房地产众多理论中的一个，真正要买房的时候，需要考虑的因素还有很多，比如学区、比如环境、配套、离公司的远近等。

但是在买房的时候结合环线理论，也是判断地段价值的重要思路。在家门口可以没有成熟资源，但是去往成熟资源的路一定要方便。

这也是能够对抗时间与楼市泡沫的硬通货。