二手房签订买卖合同前，这些功课得做

相比于新建商品房，二手房也许在各种交通、商业、学校、医院等生活各方面的配套更好，这也成为了许多人考虑购买二手房的原因之一。

本报日前报道了如何选择正规房产中介机构、怎么选房源、看房龄等内容，本周“生活?家”我们关注签二手房买卖合同前须要知晓哪一些房屋信息，才能让你买的二手房在日后避免产生纠纷。就此，记者采访了乌市住房保障和房产管理监察支队相关负责人，就相关问题做详细了解，为二手房购房者提供帮助。

核实房源信息要全面

假如须要经由中介购买二手房时，要考虑已在房产局备案的正规中介机构，另外还可以让中介多推荐一些房源，多看、多对比，如地段、房价、周边学校、医院、交通等配套等可按自己需求考虑合适的房源。

乌市住房保障和房产管理监察支队相关负责人表达，在选定房源后，首先要核实房源信息，包括房屋的基本信息和相关的落户、学区政策等。知晓房屋的基本信息主要有房屋的产权是不是清晰（是不是有其他共有人或其他继承人），房屋修建年代及产权面积是不是与房主或中介描述相符，房屋是不是有查封、抵押、债权债务的情况，房屋土地性质要清楚（是不是须要补缴土地出让金）等。房屋的基本信息还可以由备案的中介机构或房主本人登录“安居广厦”微信小程序查询，也可以由房主携带证件和买方一同前去不动产业务窗口进行查询。

除此之外，除了基本的房源信息，还要注意的一点是学区的问题。房屋是不是属于意向学校的学区，不可偏听偏信房产中介机构或其他人员的介绍，因为教育局会不定期重新划分学区，实际应咨询教育局，在得到确定的答复后再做购房决定。

户口问题提前做出重点约定

购房落户是个重要的问题。在二手房买卖中，卖方的户口迁出和买方的户口迁入有相关性，因此，在迁移户口的问题上也要问清楚。

买方所要购买的房屋所属地落户有什么要求，自己的户口能否迁入等，要咨询所属的公安局和社区等相关部门。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件是受户籍政策的限制，假如卖方不可及时迁移户口，会给买方带来极大损失，因此买方要提前知晓落户政策，即使明确买方户口还可以迁入，在签合同时，双方也应当对此问题做出重点约定，比如卖方不及时迁出应当向买方承担多少违约金等。

明确各种税费怎样分担

二手房买卖的税费与新建商品房有所不同，不仅仅有契税，还涉及个人所得税等税费，并且这些税费与购买房屋的年限、面积等都有关。

按照国家规定买卖双方在二手房交易过程所承担的税费有所不同。在签订居间合同前，要认真熟悉各种税费，尤其要明确税费买卖双方怎样承担。如果不清楚这些，在合同的条款中如果只是模糊地说由买方承担或卖方承担，在具体交费时，很有可能会造成 合同约定与自己真实意思形成偏差，从而造成经济纠纷。因而买卖双方与中介机构签订居间合同时，应当在合同中明确约定各种税费怎样承担，以便于双方查阅。

口头约定体现在合同里

除此之外，需要注意的是，在已有案例中还存在因为买卖双方中一方因听信口头承诺且未仔细阅读合同条款而造成 违约情况的发生，在法院进行判决时又无法提供另一方或中介人员口头承诺的证据而造成 败诉的情况。因而，在签订经纪服务合同时，要认真阅读合同条款，明确各自违约责任及履行时限，所有口头约定在合同中要明确体现，以确保自身的合法权益。

除了以上需要关注的问题外，购买二手房时，买方需要提前查询自己的征信、卖方需协助买方前往银行进行贷款预审。二手房与新建商品房在贷款政策上有什么有所不同，各银行在对贷款人的征信和贷款发放上有什么要求，后续跟进，敬请关注。