2021年起，新的购房逻辑下，这3类房子或成为“黄金屋”

股市中有“价值投资”的说法，所谓“价值投资”就是尽可能去投资一些大多数人都认可的公司，这些公司不仅企业规模比较大，同时每年的业绩也非常不错，“价值投资”也是股神巴菲特所信奉的重要投资原则。

假如把“价值投资”放入楼市，投资客必定会选择发展潜力比较大的城市，同时在这样的城市选择地段非常好的房子，比如地铁站附近的房子、教育盘、中央商务区（CBD）附近的房子等。不过我们要意识到一个问题，就是这些房子是公认的优质房产，基本上所有人都知道这样的房子值钱，但是我们逆向思维，正是因为每个人都看重这里的房子，可能这类房子的房价已经处于高位，反而没有大的升值空间，甚至购买这样的房子可能是高位接盘。

李嘉诚曾经说过：当一个想法只有5%的人知道的时候，赶快做，这是个机会；当50%的人知道的时候，机会已经没有了。

楼市亦是如此，当所有人都知道地铁房、教育盘、CBD附近的房子升值潜力大的时候，反而证明这样的房子没有太大的升值潜力。当然并不否认这类房子的价值，这类房子依然比其他房子更加值钱，只是许多时候“价值”和“升值潜力”并不等同。

如今楼市算是迎来了新的环境，过去房价大涨的趋势已经不复存在，房价普遍大涨的时代也已经完全过去。2021年起，在新的楼市环境下，购房者也应该有新的买房逻辑：那些少数人知晓的潜力住房，才是值得投资的住房，新的买房逻辑下，这3类房子或成为“黄金屋”。

第一类：物业服务水平高的住宅

许多人在买房的时候，最容易忽视小区的物业服务水平，很多人都是在入住之后才察觉到物业服水平的好坏。其实这也可以理解，因为物业服务毕竟不是房子的一部分，很多人从来没有把房子的价值和居住体验和物业服务水平联系到一起，通常人们在意的都是城市、地段、楼层、户型、配套设施等这些硬性指标。

事实上物业服务水平也是买房过程中不容忽视的一环，并且随着房地产行业的发展，物业服务水平的价值会越来越高。理由很简单，随着人们生活水平的提高，未来人们最追求的是什么，当然是高档的居住体验。如果没有高品质的物业服务水平，不可能体验到高品质的居住体验，这也是为什么笔者一直坚信物业服务水平将会成为决定住宅价值的一个非常重要的指标。

所以对于购房者来说，不管是投资客还是刚需，都应该重视小区的物业服务水平，好的物业服务水平能增加房子的升值空间，同时也能提高刚需的居住体验。

第二类：三四线潜力城市和潜力县城的住宅

对于城市的选择，很多人把眼光放在一二线核心城市，实际上大多数一二线核心城市的房价都已经处在高位。从投资的角度来看，这些城市的房子有升值空间，但是升值空间不会太大。相反一些相对有潜力的三四线城市和县城，房地产行业刚刚起步，还有非常大的发展潜力。

实际上很多三四线城市和县城经济发展水平并不差，没有被称为一二线城市有可能是经济规模的原因，也有可能是国家发展战略的因素，一二线城市的名额尽可能会给省会城市。因此三四线城市和县城中也有很多经济发展非常不错的城市，楼市同样有很大的发展潜力。

就比如浙江省的义乌市，没有人会质疑义乌市的经济发展水平，2005年义乌市被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”，属于发展潜力非常大的城市。而义乌本身只是一个县级市，也就是很多人口中的县城，其实中国像义乌这样有特色的县城或者小城市数不胜数，比如江苏省的昆山市、江阴市，福建的晋江市等。

中国的4个一线城市以及15个新一线城市，基本上每个人都非常清楚，但是那些发展潜力大的小城市，却鲜为人知，即使听说过也很难一时想起来，而这样的城市刚好就是比较适合投资的城市，楼市的发展潜力也比较大。

第三类：具有养老价值的住宅

比较看重养老住宅，是因为中国未来社会的发展趋势。现在中国的人口结构正在发生很大的变化，一边是人口出生率持续走低，另一边是老年人口的数量不断攀升。根据中国发展基金会发布的《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》，预测2022年左右，中国65岁以上的人口将占到总人口的14%，中国将进入老龄化社会。

未来中国进入老龄化社会是社会发展的必然趋势，而养老住房将会是老龄化社会下的一个新机遇，虽然不少人也看到了这一机遇，不过相信大多数人都不会把这放在心上，毕竟还没有人通过投资养老住房挣到钱，大多数人只会通过盈利来判断做与不做。但是换句话说，当有人通过投资养老住房挣到钱的时候，再进行投资可能已经晚了。投资的逻辑就是这样，别人挣到钱之后再入场，基本上就成了“韭菜”，高位接盘的可能性很高。

将来不只是养老住房，对于养老的一些衍生行业都会有很大的发展潜力，将来老年人口的数量越来越多，同时人们对养老的重视程度也越来越高，在这两大趋势下，将来不管是养老住房还是和养老有关的其他行业，都会有非常多的机会。

现在一些开发商已经开始着手建设养老相关的项目，当然大多数还都在摸索阶段，可以说现在养老方面的地产开发还处于早期发展阶段。不过除了新开发的养老项目，有一些住宅本身就具有一定的养老价值，比如小户型低楼层，靠近公园和广场，好的通风条件和采光条件，良好的隔音效果，周围具有一定的养老服务中心等。