物业管理有了新规定！业主不满意可以更换物业

在乌鲁木齐，很多小区住户和物业之间的矛盾非常大，比如说物业不作为、停车费收取的不合理等等。这都是平时我们的生活之中所经常遇到的。
在2021年，《民法典》正式施行，对于物业管理等方面也有了新的规定。

《民法典》第二百八十四条有规定，业主有权依法更换物业服务企业或者其他管理人员。

很多时候，物业会给人一种他们才是“大爷”的感受，工作时也丝毫不顾及业主的实际需求和利益。

有时候想找他们办事，还得三番五次的去交涉，他们甚至会准备很多理由推辞，对于这些服务态度恶劣、没有作为、或者有粗暴管理等行为的物业，业主们不用再像以前一样忍气吞声，可以依照法定程序解聘他们，更换新物业。

一、 业主大会表决程序

影响及应对建议：

１、提高业主启动表决的门槛。根据《物业管理条例》第十二条第一款［１］的规定，业主大会会议应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，即需要全体业主“双过半”参加表决。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主大会会议应由“双三分之二以上”的业主参加表决。

２、适当降低使用维修资金的表决门槛。根据《物权法》第七十六条的规定，使用维修资金需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即需要全体业主的“双三分之二以上”同意。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，应由“双三分之二以上”业主参加表决，且参加表决的业主“双过半”同意，即只需全体业主的“双三分之一”同意就能通过表决。

３、维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。《民法典》第二百八十一条明确了维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，且根据《民法典》第九百四十三条［２］的规定，维修资金的筹集、使用情况的公布主体应当是物业服务人。该条款规定了物业服务人的信息公开义务，有利于保障业主的知情权。

４、新增“紧急情况下使用维修资金的特别程序”。在紧急情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

二、共有部分产生的收入

影响及应对建议：

小区共有部分产生的收入（如电梯广告）在扣合理成本后应当归全体业主共有，建设单位、物业服务企业或其他管理人应注意这点，避免因擅自使用该部分收入而产生纠纷。